Miks on välisruumi vaja projekteerida staadiumite kaupa?

Välisruumi projekteerimine staadiumite kaupa – eskiisist tööprojektini – aitab lahendada vastuolud enne, kui need jõuavad ehitushankesse või ehitusplatsile.

Maastikuprojekti vajalikkus

Maastikuarhitektuur seob omavahel üheks asendiplaaniliseks tervikuks hoone, ligipääsetavuse, teedevõrgu ja parkimise, vertikaalplaneerimise, sademevee käitlemise, tehnovõrkude ja välisvalgustuse paiknemise, jäätmekorralduse, väikevormid ja haljastuse. Kui need teemad lahendatakse eraldi või liiga hilja, võivad tekkida vastuolud, mille parandamine mõjutab eelarvet, ajakava ja lõpptulemuse kvaliteeti.

Välisruum mõjutab otseselt seda, kuidas arendust tajutakse ja kasutama hakatakse. Hästi lahendatud liikumisloogika ja parkimine, puhke- ja mängualad, vaadete avamine ja sulgemine haljastusega, sademevee käsitlus, välisvalgustus ja väikevormid ei ole üksnes lõppviimistlus. Need moodustavad osa terviklikust ehitusprojektist ning mõjutavad nii kasutajakogemust kui ka kinnisvara positsioneerimist turul. Seetõttu saab maastikuarhitektuurset projekteerimist käsitleda arenduse väärtust loova osana.

Hästi kavandatud välisruum aitab eristada arendust konkurentidest, lühendab müügiperioodi ja toetab müügiargumente, sest lõpptulemus ei jää (ilupiltidel) lubatud kvaliteedist nõrgemaks.

Projekteerimisetappide loogika

EVS 932:2017 järgi liigutakse projekteerimisel üldiselt detailsemale. Eskiisis fikseeritakse põhimõtted, eelprojektis kontrollitakse lahenduse sobivust, põhiprojektis täpsustatakse ehitushanke ja maksumuse jaoks vajalik info ning tööprojektis antakse ehitamiseks vajalik detailsus. Kui mõni etapp jäetakse sisuliselt läbimata, ei kao lahendamata küsimused ära. Need liiguvad järgmisse projekteerimisetappi ning ilmnevad sageli ajal, mil nende parandamine on kulukam ja ajaliselt kriitilisem.

Lähteülesanne määrab, kas projekteerimine liigub õiges suunas

Enne projekteerimise alustamist tuleb määrata, millist tulemust soovitakse saada. Lähteülesandes ei peaks kirjeldama ainult ala asukohta ja soovitud töömahtu, vaid ka arenduse ärilist eesmärki, sihtrühma, soovitud kuvandit (kontseptsiooni), kvaliteeditaset, eelarvelisi piire, hoolduse põhimõtteid ja eeldatavat ajakava.

Vaata lisaks blogipostitust Mis on lähteülesanne ja kuidas seda koostada?

Kui lähteandmed on puudulikud, tehakse osa projekteerimisotsuseid projekteerija parima oletuse alusel. See aga põhjustab paljude erinevate versioonide ja tarbetu lisatöö tegemise. Arendaja jaoks tähendab see riski, et lahendus vajab ka veel hiljem ümbertegemist, ehitusloa saamise menetlus venib, ehitushanke alus muutub ebatäpseks või ehituse käigus tekivad lisakulud.

Eskiis: kontseptsiooni ja investeerimisloogika kontroll

Eskiis ei ole EVS 932:2017 tähenduses ehitusprojekti staadium samal viisil nagu eelprojekt, põhiprojekt ja tööprojekt. Eskiis on lähteülesandele vastav kontseptuaalne dokument, mille kaudu hinnatakse, kas kavandatav välisruum toetab arenduse kontseptsiooni ning kas maa-ala potentsiaal on ruumiliselt ja äriliselt õigesti kasutatud ning kohaliku õigusega kooskõlas. Eskiisi etapis määratakse välisruumi üldpõhimõtted: liikumissuunad, sissepääsude ja ühenduste loogika, avaliku ja privaatse ruumi piirid, parkimise ja jalakäija teekonna kogemuse põhimõtted, haljastuse roll, vaated, kasutusfunktsioonid ning arenduse üldine iseloom.

Arendaja jaoks seisneb eskiisi väärtus selles, et kõige mõjukamaid otsuseid saab teha ajal, mil muudatuste hind on veel madal. Kui eskiis ei toeta arenduse kontseptsiooni, sihtrühma või tellija ootusi, on seda võimalik korrigeerida just selles faasis enne, kui lahendus lukustub järgmistes projektistaadiumites.

Eelprojekt: kooskõlastatav ja põhimõtteliselt sobiv lahendus

Eelprojektis arendatakse eskiisis valitud suunda edasi sellisele tasemele, mis võimaldab hinnata lahenduse põhimõttelist sobivust lähteülesande, planeeringute, projekteerimistingimuste, uuringute, tehniliste tingimuste ja õigusaktide kontekstis. Eesmärk ei ole lahendada kõiki ehituslikke detaile, vaid valida lahendus, mida saab edasi detailiseerida ning mille üldpõhimõtted on aktsepteeritavad.

Arendaja jaoks on eelprojekti roll seotud eelkõige ehitusloa saamisega, kooskõlastuste ja eelarvesse mahtumise kontrollimisega. Selles staadiumis tuleb välja, kas välisruumi lahendus töötab koos hoone, teede, parkimise, pääsude, sademevee käitlemise, tehnovõrkude paiknemise ja haljastusega. Kui ilmnevad vastuolud, on neid veel võimalik lahendada projekteerimise käigus, mitte ehitushanke või ehituse ajal.

Oluline on mõista, et ehitusloa saamine ei tähenda projekteerimise lõppu. Eelprojekt annab suuna ja loa taotlemiseks vajaliku mahu, kuid see ei ole ehitustöö tegemise alus. Kui ehitama hakatakse üksnes eelprojekti põhjal, suureneb tõlgendamisruum, maksumuse ebatäpsus ja lisatööde risk.

Põhiprojekt: ehitushanke ja maksumuse kontroll

Põhiprojekti eesmärk on muuta valitud lahenduse suund piisavalt detailseks, et selle põhjal oleks võimalik määrata ehituskulusid, korraldada ehitushanget ja koostada võrreldavaid ehituspakkumusi. Maastiku projekteerimisel tähendab see, et täpsustatakse katted, katendid, konstruktsioonid, materjalid, mahud ja töökulu loendid, taimmaterjali kvaliteedinõuded, väikevormide kvaliteedinõuded, sõlmed ning vertikaalplaneeringu, tehnovõrkude, valgustuse ja teiste projektiosade seosed ning ehituskvaliteedi nõuded.

Arendaja jaoks on põhiprojekt üks olulisemaid kuluriski maandamise vahendeid. Kui projekt on liiga üldine, hinnastab iga ehitaja seda erinevalt. Mõni pakkuja eeldab odavamaid materjale, teine jätab osa töid hinnast välja, kolmas arvestab suure varuga. Tulemuseks ei ole tegelik hinnavõrdlus, vaid pakkumuste näiline võrreldavus.

Korralikult koostatud põhiprojekt aitab vältida olukorda, kus soodsana näiv ehituspakkumus muutub hiljem lisatööde kaudu kallimaks. Samuti võimaldab see hoida arenduse kvaliteedilubadust, sest materjalide, toodete ja lahenduste nõuded on kirjeldatud enne hanke läbiviimist, mitte ehitusplatsil projekteerija järelevalve ajal erinevate osapoolte vaidluste käigus.

Tööprojekt: ehitamise ja omanikujärelevalve alus

Tööprojekt on kõige detailsem ehitusprojekti staadium. Selle eesmärk on anda ehitustööks ja omanikujärelevalveks vajalikud täpsustused. Tööprojektis määratakse lahendused sellise detailsusega, et ehitaja ei peaks kriitilisi sõlmi, mõõte, kõrgusi, paigaldusviise, tooteid või materjalide kokkusobivust objektil ise tõlgendama.

Maastikuprojekti tööprojekti roll on eriti oluline kohtades, kus kohtuvad erinevad süsteemid: katendid, servad ja haljastus, sademevesi ja vertikaalplaneering, kõrghaljastus ja tehnovõrgud, väikevormid ja kõrghaljastus, valgustus ja liikumisteed ja juurdepääsetavus.

Arendaja jaoks vähendab tööprojekt ehitusplatsil kahetimõistmist. Mida vähem jääb ehitajale oletusruumi, seda väiksem on risk, et lõpptulemus ei vasta arenduse kuvandile, müügimaterjalides lubatule või hilisemale kasutusvajadusele. Samuti toetab tööprojekt omanikujärelevalve efektiivsust, sest kontrollitakse projekteeritud lahenduse ja ehitatud lahenduse vastavust.

Miks mõne projekteerimisstaadiumi vahele jätmine ei ole tegelikult kokkuhoid?

Projekteerimismahu vähendamine mõne etapi vahele jätmisega võib eelarvereal näida kokkuhoiuna, kuid arenduse kogukulude vaates võib see tähendada riski nihutamist hilisemasse ja kallimasse projekteerimise etappi. Kui lahendus ei ole piisavalt läbi töötatud, võivad probleemid ilmneda alles ehitushankes või ehitusplatsil.

Ehituse ajal on muudatuste mõju suurem. Muuta tuleb tööde järjekorda, tellimusi, mahte, materjale, lepinguid, ehitus tuleb seisata või koguni lammutada juba ehitatud struktuure. Lisaks võib tekkida vajadus täiendavate kooskõlastuste, projekteerija selgituste või lisatööde järele. Seetõttu on projekteerimises avastatud vastuolu üldjuhul kontrollitavam ja odavam lahendada kui sama vastuolu lahendamine ehituse ajal.

Arenduse seisukohalt ei ole risk ainult ehituskulu suurenemine. Riskiks on ka objekti valmimise edasilükkumine, arenduse müügiargumentide nõrgenemine ja kuvandi kahjustumine, kasutajate rahulolematus, hilisem suurem hoolduskoormus ja olukord, kus maastikuline lahendus ei toeta kinnisvara väärtust nii, nagu see võiks.

Mida tuleb maastikuarhitektuurse projekti tellimisel täpsustada?

Lähteülesanne

Kuna arenduse väärtus sõltub ka välisruumist, ei piisa lähteülesandes ainult funktsioonide loetelust. Kirjeldada tuleb ka seda, millist ruumikogemust soovitakse luua: kuidas inimene hooneni jõuab, kus ta peatub, mida ta näeb, kuidas liigub. Ehk siis tarvis on kirjeldada ka vaadete, puhke- ja mängualade, ligipääsetavuse aspekte. See aitab vältida olukorda, kus välisruum jääb tehniliselt korrektseks, kuid ei toeta arenduse identiteeti ega suurenda müügiväärtust. Kirjeldada, millist välisruumi identiteeti arendus vajab; millised välisruumi funktsioonid on vajalikud eri kasutajagruppidele; kuidas lahendatakse ligipääsetavus (jalgsi, jalgrattaga ja autoga juurdepääs ja kuidas tagatakse ligipääsetavus liikumis-, nägemis- ja kuulmispuudega inimestele); kuidas lahendatakse sademevesi (immutamine kohapeal või sademeveekanalisatsiooni); milliseid väikevorme eelistatakse (kas erilahendusega või kataloogitoodete pingid, piirded, rattahoidlad, prügikastid, valgustid jt); kuidas välisruum toetab hoone kontseptsiooni, kasutajakogemust ja arenduse müügipositsiooni).

Ehitusalusuuringud

Millised lähteandmed, uuringud ja tehnilised tingimused on olemas ning millised tuleb veel hankida? Kes need hangib? Loe ka meie blogipostitust Puittaimede inventeerimine: miks, kellele ja millal?

Terviklik maastikuprojekt vs haljastusprojekt

Milline osa välisruumist lahendatakse maastikuprojektis ja mis kuulub teiste projektiosade koosseisu?

Ehituse eelarvestamine

Millises etapis on seda tarvis teha ja kelle töömahtu kuulub.

Kokkuvõte

Maastiku projekteerimise etappe tuleb käsitleda arenduse väärtuse ja riski juhtimise tööriistana. Eskiis aitab kontrollida kontseptsiooni ja arenduse ruumilist potentsiaali. Eelprojekt aitab jõuda põhimõtteliselt sobiva lahenduseni, millele saab taotleda ehitusloa. Põhiprojekt loob eeldused maksumuse määramiseks ja ehitushanke korraldamiseks. Tööprojekt annab ehitamiseks vajaliku detailsuse.

Kui mõni nendest sammudest jäetakse sisuliselt tegemata, ei saavutata tavaliselt tegelikku kokkuhoidu. Pigem suureneb risk, et vahele jäänud etappides lahendamata küsimused jõuavad ehitushankesse või ehitusplatsile, kus nende mõju eelarvele, ehituse ajagraafikule ja kvaliteedile on oluliselt suurem.

Seetõttu on arendaja huvides tellida välisruumi lahendus sellise detailsusega, mis vastab arenduse eesmärgile ja ehitamise tegelikule keerukusele. Põhjalikult läbi töötatud välisruumiline lahendus ei ole ainult kvaliteetsem projekt, vaid see on kontrollitavam investeering, tugevam müügiargument ja väiksem risk ehituse ning hilisema kasutuse faasis.